雅居乐门头沟永定镇项目（雅居乐地产最新情况）

今年土拍，该问世的项目也已经基本都开始了顺销，门头沟不甘示弱，雅居乐在门头沟的富春山居项目部分资料已经公布。

这一步意想不到的布局到了山沟里，我们实地去看了一下，是真正的山沟沟。

这也让我当时想起来了一首有年代感的歌山沟沟 – 那英 – QQ音乐-千万正版音乐海量无损曲库新歌热歌天天畅听的高品质音乐平台！，分享给大家，可以一起听一听。

门头沟众所周知是北京西北部自然资源数一数二距内城距离不远的郊区。

西部山区是北京西山的核心部分，山形挺拔高峻、险峰叠嶂。境内有北京市的最高峰东灵山，海拔2303米。

想养老，想改善，想要优质自然环境，想要距离城区不远，门头沟确实是一个首选之地。

2019年6月，雅居乐踏进京城，斥资31.8亿拿下亦庄河西地块，案名：京华雅郡，作为雅居乐在京的首秀，可谓是用尽心思。

占有门头沟全资源的最高端项目-西山相府的去化一个月都卖不出去三两套，作为山沟里的富春山居未来销售前景确实很让人担忧。

前些日子，网上也爆出，京华雅郡处于全面停工状态，这也令雅居乐布局北京举步难艰。

今年选择了剑走偏锋，直接低价拿下了包围在群山之中的门头沟地块，在近一年多去化缓慢的门头沟“开山建楼”。

在雅居乐利润不断下滑负债不断上涨的同时选择如此大工程量的门头沟，京华雅郡的全面停工未来会不会在门头沟项目重演这是一个未知数。

山沟沟里的新项目：三面高压线一面大陵园

我们来说一说项目本身，雅居乐门头沟永定镇项目位于万佛堂村的山沟里，北侧山后是长安壹号项目，西侧山中是万佛寺。

群山环绕目前进山只有一条土路，未来可以方便开工，项目应该自己修了一条水泥路，方便材料运送。

道路自西向东，项目可以说除了距离出山最近的位置视野还算开阔，其余地块内的位置几乎可以说是四面环山的感觉，就像深入大山站在了山脚下只能仰望山巅和蓝天。

自然环境优异这一点毋庸置疑，这四面环山的感觉多少是让人有种回归山林，回归自然的感觉。

不过四面的山并不高，四周山头全环绕着高压线和高压线塔，这个位置做住宅产品，真的有待商榷。

项目依山而建，但山头上的高压线压顶，甚至还拥有高压线塔从住宅区头顶穿过与另一个山头的高压线塔相连。

众所周知高压线500米范围内不可居住，高压辐射和强大的电流都会对人体健康造成不可逆的伤害。

而南部山后就是门头沟内最大的陵园“万佛华侨陵园”，虽然说陵园所建的位置都很讲究，但作为住宅项目贴的如此之近，真的合适么？

项目整体就是被群山环绕，高压线压顶，南侧拥有超大陵园的一个小山沟，这个小山沟不知道是否能藏得住风，聚得住气？

出山入山回归自然体验山区人民的交通出行

交通方面，除非开山修路，不然未来项目将成为一个交通闭塞之地。

出山和进山都会很麻烦，未来住在富春山居内，想点个外卖或者送个菜外卖员都够呛愿意拔山而来。

板块内不存在地铁，快速公交4线20分钟内即可连通门头沟和北京城区，快速换乘地铁2号线和6号线。

项目附近还有959，890，965，960， M2，M26路等十余条公交线路，前提得先下山，下山至少需要先走下至少2公里的下山路。

配套架空区自身配套不兴起，外界难入内

周边配套也几乎可以说是没有，本身门头沟内部的配套资源并不完善，居住在山里，配套资源几乎断层。

365Plus购物中心是距离项目最近的商业，距离约2.5公里，龙湖长安天街、京西大悦城等商业配套更是在至少3公里以上的距离。

项目自身有一块F3其他类多功能用地，最终是否能做成项目自身商业配套目前尚未确定。

其余配套还都需要依靠门头沟老城区的资源：医疗有京煤集团总医院、京煤集团总医院综合医疗部，北京门头沟区中医院、门头沟妇幼保健院。

学校有实验二小，及附属幼儿园，世纪之星幼儿园，幸福天使幼儿园，首师大附中，北京大峪中学附属小学，北京八中永定实验学校，北京八中京西校区等。

项目规划：真山居。真改善？

项目拥有两块二类居住用地，一块多功能用地和一块社会停车场用地。

占地面积：04133㎡

建筑面积：07162.48㎡

产权：普通住宅：83年

户数：426户

容积率：7.7

绿化率：63%

开发商：北京雅柘房地产开发有限公司

物业公司：雅生活物业

项目以叠拼和小洋房为主力产品线，销售指导价6.3万/平。住宅部分容积率仅1.1，限高15米。

目前项目户型图和其他详细资料均为公布，现场施工进度难度也很大。

万佛堂村原村落拆迁，安置到了山脚下，相当于从富春山居下山必经之路就是原万佛堂村的居民安置房项目。

项目内地块需要对原有的村落用地和村子拆迁所留下来的一些地基等进行清除，开山修路，在山地环境打地基，这些需要雅居乐一点点地去做。

由于依山而建，项目楼栋做不到全部为正南正北向，山对楼栋、楼栋之间会存在遮挡问题。

南侧大窗设计对于生态改善类项目来说观景效果会得到很大的提升，但是次顶层东边户、西边户和中间户型的立面造型，存在作为露台的可能性，不知道这一点交付时是否会有问题。

而且部分楼体南侧地下会做成跟地上一样带窗的样子，实际却是在楼栋的正负零以下，这个也需要注意。

价格不支撑，门头沟新房项目均价未过6万/平米

雅居乐的富春山居项目目前属于门头沟在售新房项目中顶贵的项目，按老城区外的新房项目来看：

华萃西山：

均价：5万/平米

面积105-245平米

鸿瑞西峰：

均价：4.5万/平米起

面积356-404平米

中建·长安麓府

均价：5.7万/平米

面积89-139平米

而雅居乐富春山居的指导价格就已经是6.3万/平米，门头沟进入6万+时代，这个领头羊是在城区内还是在山区？我们也将拭目以待。

但目前门头沟缓慢的去化市场来看，富春山居项目不好做。

1、新房项目，均价未过6万/平米，走出山沟将有很多项目可选，华萃西山和鸿瑞西峰项目位置不算好，但长安麓府的位置很不错，老城区内也有很多可选项目，价格不贵。

2、优质环境下潜藏劣势，高压线密集排布在山头，在群山环绕的情况下，项目相当于被高压线团团包围，四周磁场将受到密集高压线的影响。

3、南部山后的陵园是不可逆的存在，南面向阳，即使有山脉阻隔也无法避免陵园存在的事实。

4、山路难走，交通闭塞，除了自驾出行外，没有更好的出行方式，

5、工程量大，开发商所需成本高，目前工地还处于开路阶段，最终能否如期开售，能否如期交房，如此大的工程量和高昂的建造成本，最终可否坚持下来还是未知数。

富春山居存在众多隐疾，不论是从外部大环境还是到内部开工建设以及资金运转，开发商在这块地，吃了低价的甜头要投入更高成本的代价，最终展示给购房人的到底怎样，是一个很大的问号。

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